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買房子通常會簽買賣契約，房地產買賣契約成立的要件是什麼？「買賣雙方之信用」是不是買賣契約成立的必要之點？



松林不動產經紀公司於民國九十九年七月與廖姓民眾簽立專任委託銷售契約，受託銷售廖所有台北市的一棟房屋，委託銷售總價為八百二十萬元；房仲找到朱姓買家願意承購，並給付現金五萬元作為議價保證金，房仲通知廖，廖同意出售。

對契約是否成立有爭執

原本雙方約定隔日上午簽訂不動產買賣契約，但廖後來反悔並未簽訂，房仲公司提出訴訟，要求廖依委託銷售契約約定，給付委託銷售總價百分之六違約金四十多萬元；廖則辯稱他跟朱姓買家從未謀面協商不動產之買賣事項，難認雙方對買賣契約已經明確合致。



廖並指出，專任委託銷售契約書及買賣議價委託書都約定，買賣契約成立尚包括「買賣雙方之信用」，而房仲公司並沒有提供朱姓買家的信用調查資料，足証雙方的買賣契約仍未成立，房仲無權請求報酬。



台灣高等法院判決廖敗訴，應依委託銷售契約約定，給付違約金給房仲公司；理由是，依最高法院的判例，買賣契約本不須以書面為必要，僅須買賣雙方當事人就「買賣標的物」及「價金」意思表示合致，契約即為成立。本件朱姓買家出具買賣議價委託書，經廖於其上簽名確認，同意依買賣議價委託書上內容為條件出售不動產，即雙方對買賣雙方標的、價金與條件等意思表示已經合致。

價金及標的為必要之點

高院指出，在買賣議價委託書上，關於就買賣總價金、買賣不動產標的物、稅費及規費負擔、付款條件、違約責任等事項均有約定，雙方的買賣契約即為成立。至關於不動產之點交、移轉、地上物之處置、他項權利之塗銷、買賣價金給付之地點及方式等事項，即使雙方尚未明文規定清楚，但這些均得於民法及其他相關規定中可供依循。



至於廖主張買賣契約成立尚包括「買賣雙方之信用」，高院在判決書中說，專任委託銷售契約及買賣議價委託書係約定「為保障交易安全，委託人就其個人信用等資料，同意受託人得依法蒐集、查詢、電腦處理或利用。」顯然與買賣契約之成立無關。雙方並沒有以「買賣雙方之信用」作為契約成立必要之點。



法院表示，買賣雙方之信用本即為抽象之條件，且牽涉到買賣雙方當事人主觀意見，如何客觀認定本即屬困難，廖將此當成買賣契約成立必要之點，而主張契約未合致，顯不足採。

永慶房產集團董事長孫慶餘今日出席MR智能生活記者會表示，今年上半年房市比去年好，至於下半年仍需觀望，他解釋，今年上半年許多賣方願意降價，進而刺激一波成交量，因此上半年表現不錯，然而這些讓利案紛紛售罄，下半年是否能延續此買氣，就要看剩下的賣方願不願意降價。

▲永慶房產集團董事長孫慶餘今表示，今年上半年許多賣方願意降價刺激成交量，下半年是否能延續此買氣仍需觀察。

孫慶餘說，今年上半年全台建案讓利3~15%，大台北生活圈讓價10~15%、中台灣8%，南台灣3~8%，讓價才能有量，不過，願意降價的物件都賣掉了，若今年下半年賣方也能維持此讓利態勢，就能持續激出成交量，建議建商、屋主配合市場讓利，房市才能有量能表現。

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觀察市場成交量，孫慶餘直言，房市已走弱3年，去年買賣移轉棟數也寫下24.5萬棟新低，永慶房產集團業績也量縮1~2成，不過，現在買賣雙方逐漸接受反轉市場，讓價促使房市逐步回溫，預估今年買賣移轉棟數超過25萬棟，約可到29萬棟，但不會超過30萬棟。

又有建案違法遭勒令停售，台中市大里區建案「睿富」，因未辦理預售屋履約保證機制，遭台中市政府地政局勒令建商停止銷售。

▲台中市大里區「睿富」預售案因未辦理預售屋履約保證，遭市府勒令停止銷售。(台中市政府提供)

地政局表示，該案在大里區刊登銷售廣告時，經地政局查或未具履約保證機制，要求限期改善，但該公司仍逾期未提供符合規定的履約保證機制，為避免消費者權益受損，依《消費者保護法》第36條規定，處該公司自即日起停止銷售「睿富」建案。

內政部訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，規定預售屋買賣契約書應載明的內容，並明列履約保證機制，包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等，擇一於簽訂預售屋買賣契約書時使用，以確保不動產交易安全。

 地政局長張治祥提醒，消費者購買預售屋前，應注意契約書內容是否符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，並考慮建商過去信譽、施工品質、推案狀況後再簽訂買賣契約書，可有效降低風險。